Beschreibung
Viele Gründe führen dazu, dass Menschen Mietverhältnisse kündigen möchten. Das ist sowohl für Mieter als auch für Vermieter eine Möglichkeit. Dem Mieter wird dies aber per Gesetz leichter gemacht als dem Vermieter.
Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung
Für die Wirksamkeit einer Kündigung eines Mietvertrages ist die Erfüllung zweier Bedingungen zentral.
Ein Mietvertrag muss zum einen immer in der Schriftform gekündigt werden. So muss die Kündigung einerseits schriftlich verfasst sein und andererseits mit einer handschriftlichen Unterschrift versehen sein. Diese muss original sein – eine maschinell erstellte oder kopierte Unterschrift genügt nicht zur Schriftform. Damit sind mündliche und telefonische sowie per E-Mail oder Fax übermittelte Kündigungen ungültig.
Zum anderen muss die Kündigung dem Vermieter auch zugehen. Das Datum, wann dies der Fall ist, entscheidet über das Ende der Kündigungsfrist. Wenn der Zugang vor Gericht streitig ist, muss die kündigende Partei einen Beweis anbringen. Daher ist es empfehlenswert die Kündigung persönlich zu übergeben oder als Einschreiben dem Vermieter zuzuschicken.
Nicht zuletzt muss eine Kündigung alle Beteiligten involvieren. So müssen alle Mieter einer Wohnung in einem Schreiben allen Vermietern kündigen. Gleiches gilt im umgekehrten Fall.
Kündigungsfristen bei der Wohnungskündigung
Seit 2001 beträgt die Kündigungsfrist des Mieters unabhängig von seiner in der Wohnung verlebten Zeit drei Monate. Dies wird ausgehebelt, wenn im Mietvertrag eine kürzere Kündigungsfrist festgeschrieben ist. Längere Kündigungsfristen im Mietvertrag werden allerdings von der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten übertrumpft.
Die Kündigungsfrist des Vermieters richtet sich allerdings nach der Dauer des Mietverhältnisses. Maximal fünf Jahre führen dabei zu einer Kündigungsfrist von drei Monaten, wobei bis zu neun Monate möglich sind. Diese gesetzlichen Kündigungsfristen gelten ungeachtet des Mietvertrages.
Zur Berechnung der Kündigungsfrist ist das Zugangsdatum der Kündigung relevant. Spätestens am dritten Werktag des Monats eingegangene Kündigungen führen dabei dazu, dass der laufende Monat in der Kündigungsfrist beachtet wird. Erreicht das Schreiben den Gekündigten später, zählt erst der nächste Monat zur Kündigungsfrist. Allerdings muss nicht jede Kündigung fristgerecht geschehen. Die fristlose Beendigung eines Mietverhältnisses braucht allerdings einen wichtigen Grund zur Wirksamkeit.
Wichtige Kündigungsgründe
Fristgerechte Kündigungen seitens des Mieters bedürfen keiner Begründung, fristlose hingegen schon. Der Vermieter hingegen muss immer alle Kündigungen begründen. Grundsätzlich gibt es für ihn drei mögliche Gründe für die Kündigung. Diese sind Eigenbedarf, Unwirtschaftlichkeit und Brüche des Mietvertrages durch den Mieter.
Einfacher ist eine Kündigung für den Vermieter, wenn der Mieter als Untermieter selbst in der Wohnung des Vermieters wohnt, oder wenn Mieter und Vermieter gemeinsam ein Haus mit nur zwei Wohnungen bewohnen, sodass der Vermieter die Handlungen des Mieters direkt spürt. Gründe sind hier für eine Kündigung nicht notwendig, aber die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten muss eingehalten werden.
