Beschreibung
Eine Abmahnung im Allgemeinen beinhaltet immer die Aufforderung dazu, ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen oder ein bestimmtes Verhalten an den Tag zu legen. Die Abmahnung kann sich dabei nur auf die im Vertrag vereinbarten Pflichten beziehen. Die Abmahnung gibt dem Abgemahnten die Möglichkeit, die benannten Konsequenzen zu vermeiden. Wenn er der Aufforderung aber nicht oder nicht rechtzeitig Folge leistet, kann der Abmahnende allerdings die Konsequenzen in die Tat umsetzen und möglicherweise eine Kündigung aussprechen.
Inhalt einer Abmahnung im Mietrecht
In vielen Fällen ist mindestens eine Abmahnung vorgeschrieben, bevor ein weiterer Schritt erfolgen kann. Sie ist zum Beispiel dann verpflichtend, wenn man wegen der Verletzung eines Vertrages eine Kündigung aussprechen möchte oder eine Unterlassungsklage wegen des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache anstrebt. Eine Abmahnung muss allerdings grundlegenden Anforderungen genügen. So müssen als Absender und Empfänger die Namen alle Personen, die den Mietvertrag unterschrieben haben, genannt werden. Zudem darf das Datum des Verfassens der Abmahnung nicht fehlen. Ebenso muss der Sachverhalt, mit dem der Abgemahnte den Vertrag gebrochen haben soll, genau beschrieben werden. Dabei können auch Zeugen angegeben werden und unter Umständen kann eine Frist zur Beseitigung der Pflichtverletzung genannt werden. Nicht zuletzt muss eine Abmahnung konkret rechtliche Konsequenzen und andere Folgen einer etwaigen Wiederholung der Tat beinhalten.
Besonderheiten einer Abmahnung im Mietrecht
Das Mietrecht benennt grundlegend keine spezielle Form für Abmahnungen. Damit ist eine mündlich ausgesprochene Abmahnung genau wirksam wie eine schriftlich erfolgte. Aus Beweiszwecke empfiehlt sich allerdings eine schriftliche Abmahnung. Im Gesetz wird zudem eine Mindestanzahl von Abmahnung zur Rechtfertigung einer Kündigung genannt. Oft reicht dabei eine einzige Abmahnung als Warnschuss aus. Das Mietrecht birgt die Besonderheit, dass der Abgemahnte nichts gegen die Abmahnung unternehmen kann. Auf diese Weise kann er eine Abmahnung nicht für nichtig erklären lassen, wenn er sie als unberechtigt ansieht. In der Rechtsprechung wird das damit gerechtfertigt, dass durch die Abmahnung die Rechte des Mieters nicht verletzt werden. Zudem muss der Vermieter trotz der Abmahnung in einem Rechtsstreit beweisen, dass der Mieter seine Pflichten verletzt hat, wenn letzterer dies bestreitet.
Gründe für eine Abmahnung
Abmahnung können aus den unterschiedlichsten Gründen ausgesprochen werden. Im Mietrecht komm dabei sehr oft vertragswidrige Gebräuche der Mietsache, Verletzungen der Obhutspflicht sowie unpünktliche oder nicht erfolgte Zahlungen der Miete oder der Nebenkosten vor. Konsequenzen sind in der Regel eine fristgerechte oder eine außerordentliche Kündigung. Abmahnungen des Mieters gegenüber dem Vermieter liegen oft an erheblichen Mängeln. Dabei muss allerdings eine entsprechende Frist gesetzt werden. Die mangelnde Verbesserung durch den Vermieter innerhalb der vom Mieter gesetzten Frist und das Scheitern einer anders gearteten Einigung rechtfertigen eine fristlose Kündigung durch den Mieter.
